Балкон есть не у всех, а решают все: как по закону голосовать за ремонт общего имущества

В Пурвциемсе осыпались балконы, и пользоваться ими запретили всему дому. Управляющий назвал главную причину, по которой капитальный ремонт откладывался годами: собственники не могли договориться о финансировании. Балкон — общее имущество, но есть он не у всех, и владельцы квартир без балконов не понимают, почему должны платить.

Вопрос звучит справедливо. Но юридически он решается иначе, чем кажется. Разберём по закону.

Короткий ответ

Балкон — часть общего имущества дома (kopīpašums). Решения по общему имуществу принимает сообщество собственников квартир (dzīvokļu īpašnieku kopība). Решение становится обязательным для всех, если «за» проголосовали собственники, представляющие более половины всех квартир в доме — независимо от того, у кого балкон есть, а у кого нет.

Источник: Dzīvokļa īpašuma likums, ст. 16(3) и 18–20 (разъяснение PTAC).

Почему «у меня нет балкона» не освобождает от участия

Закон исходит из того, что дом — единое целое. Фасад, несущие конструкции, крыша, балконные плиты — это общее имущество, даже если конкретной выгодой от него пользуются не все одинаково.

Статья 10 того же закона прямо обязывает каждого собственника участвовать в управлении домом и нести расходы на управление. То есть «у меня нет балкона» — это не основание выйти из решения. Это аргумент в обсуждении того, как распределить затраты, но не право заблокировать ремонт общего имущества в одиночку.

При этом само сообщество может установить более высокий порог голосов или особый порядок распределения расходов — закон это допускает. Главное, чтобы решение было принято процедурно правильно.

Три законных способа принять решение

Сообщество собственников может принять решение тремя способами (ст. 18):

1. На общем собрании (kopsapulce) — очно.
2. Опросом без собрания (aptauja) — собственники голосуют письменно или электронно.
3. Иным взаимным согласием — когда стороны договариваются напрямую.

Опрос удобнее всего: не нужно собирать всех в одном помещении в один вечер. С 2022 года голосование с использованием Smart-ID и eParaksts юридически действительно, а сам процесс можно вести через BIS Mājas lieta — государственную систему, где хранятся опросы и протоколы дома.

Где здесь ALTEKO

ALTEKO не заменяет BIS и не проводит голосование вместо него. Мы делаем то, что государственная система не делает: помогаем правлению подготовить решение так, чтобы его приняли с первого раза.

В Кампании решений (Lēmumu kampaņa) правление видит:

• кто из собственников уже высказался, а кого ещё предстоит опросить;
• какой тип решения нужен под конкретную задачу (например, «решение о начале подготовки» против финального);
• готовый пакет для экспорта в BIS.

Это снимает ровно ту проблему, на которой застрял дом в Пурвциемсе: не «как технически отремонтировать балкон», а «как довести собственников до решения, которое имеет силу».

Источники

• Dzīvokļa īpašuma likums (likumi.lv/ta/id/221382), ст. 10, 16(3), 18–20
• разъяснение PTAC «Dzīvokļu īpašnieku kopība un tās lēmumi»
• press.lv (10.06.2026)

Редакция закона периодически меняется — перед подачей сверяйтесь с актуальным текстом.