Страхование общего имущества дома: когда это уже не выбор

В подъезде происходит небольшое возгорание проводки или лопнувшая труба заливает подвал. Первая мысль обычно — дом же копит деньги на ремонт, оттуда и покроем. Потом выясняется, что накопительный фонд был предназначен для крыши или фасада, а не для незапланированного происшествия, и запланированный ремонт откладывается ещё на год. Эта статья о том, как избежать такого сценария — и о том, когда страхование перестаёт быть выбором и становится условием.

Что такое страхование общего имущества

Если вы живёте в многоквартирном доме, вам принадлежит не только квартира, но и доля в общем имуществе (kopīpašums) — лестничные клетки, крыша, подвалы, фасад, общие инженерные сети. Страхование общего имущества покрывает именно эту часть: конструкции здания и общие коммуникации (электричество, воду, газ, канализацию, отопление, вентиляцию) до точки подключения, а также освещение и другие общие элементы. Это не то же самое, что страхование квартиры — последнее покрывает только ваше собственное помещение.

В старых домах, где часть инженерных сетей изношена, расширенное покрытие часто невыгодно — страховщики не возмещают повреждения, возникшие именно из-за износа. На практике старым домам больше подходит базовое покрытие: пожар, буря и град, вандализм, протечки труб. Отдельный продукт — страхование гражданской ответственности: оно покрывает ответственность сообщества перед третьими лицами, например, если с крыши упала сосулька или кто-то поскользнулся на обледеневшем тротуаре.

Если дом не застрахован — что происходит дальше

В феврале 2022 года в Олайнском крае произошёл пожар в многоквартирном доме на улице Gaismas iela 4 (Стуниши). Этот случай стал поводом, по которому в начале 2023 года самоуправление поручило управляющему (apsaimniekotājs) АО «Olaines ūdens un siltums» опросить жителей всех обслуживаемых домов о страховании общего имущества. Логика простая: если дом не застрахован и происходит происшествие, затрагивающее общие помещения, ремонт покрывают из существующих накоплений — а если их не хватает, расходы делят между всеми собственниками как отдельный, незапланированный платёж.

Это не только теоретический риск. Часть первая статьи 14 Закона о квартирной собственности устанавливает, что собственник квартиры отвечает за причинение убытков другим собственникам в порядке, установленном нормативными актами, решениями сообщества или взаимными договорами, а статьи 1635 и 1779 Гражданского закона возлагают общую обязанность возместить вред, причинённый действием или бездействием. Если конкретный виновник не установлен, а повреждение затрагивает общее имущество, покрытие по умолчанию ложится на весь дом — пропорционально доле каждого собственника.

Когда страхование из выбора превращается в условие

Здесь появляется связь с финансированием. В условиях кредита ALTUM на ремонт многоквартирных домов (DMR) прямо указано: если проектом предусмотрены строительные работы объёмом свыше 50 000 евро, после завершения работ и ввода здания в эксплуатацию собственники квартир должны обеспечить полис страхования общих помещений дома в восстановительной стоимости имущества — и он должен действовать весь срок действия кредитного договора, который может достигать 20 лет.

На практике это значит: дом, который берёт кредит ALTUM на крышу или фасад и обходится без страхования весь период ремонта, после завершения работ уже не может это отложить — полис становится частью договора, который ALTUM вправе проверить. Дом, который игнорирует это требование, рискует нарушением кредитного договора именно тогда, когда деньги уже потрачены, а дом формально «после реновации».

Сколько это стоит

В олайнском случае предложение, полученное по итогам изучения рынка, составило около 722,53 евро в год за типовой дом целиком, которые распределили по квартирам — 0,089 евро за квадратный метр за три месяца. Для конкретной квартиры площадью 45 м² это означало 4 евро в месяц и 12 евро за весь период страхования. Руководитель по рискам коммерческой недвижимости If Apdrošināšana Дайнис Стикутс подтверждает это с другой стороны: страховая премия — очень небольшая часть общего бюджета сообщества собственников, тогда как восстановление незастрахованного здания после пожара или бури может достигать сотен тысяч евро.

Как дом принимает это решение

Включение расходов на страхование в смету — одно из решений, которое сообщество собственников квартир может принять, утверждая подготовленный управляющим годовой план работ по содержанию дома и смету — это прямо указано в правилах Кабинета министров № 408. Решение принимается так же, как и другие решения сообщества: требуется простое большинство голосов (50% + 1) от участвовавших или зарегистрированных собственников, в зависимости от формата собрания или опроса. Расходы после этого несут все собственники пропорционально своей доле в общем имуществе, согласно статье 13 Закона о квартирной собственности.

Если у дома уже заключён договор управления, самый простой путь — попросить управляющего или уполномоченное лицо (pilnvarotā persona) включить предложение по страхованию в проект сметы на следующий год: его рассылают собственникам для рассмотрения до 15 октября, а решение об утверждении или отклонении нужно принять в течение шести недель.

Частые вопросы

Источники

• Ekonomikas ministrija (Министерство экономики Латвии): «Dzīvojamās mājas pārvaldīšana» — правила Кабинета министров № 408 (11.07.2017), решение о включении расходов на страхование в смету, порядок покрытия расходов (статья 13 Закона о квартирной собственности) и ответственность за убытки (часть первая статьи 14 Закона о квартирной собственности, статьи 1635 и 1779 Гражданского закона) (em.gov.lv, обновлено 2026-02-06, проверено 2026-07-07)
• ALTUM: «Daudzdzīvokļu māju remonta aizdevums» — условие о полисе страхования общих помещений в восстановительной стоимости для кредитов с объёмом строительных работ свыше 50 000 евро, действующее весь срок кредита; условия кредита (altum.lv, проверено 2026-07-07)
• Olaines novada pašvaldība / AS «Olaines ūdens un siltums» (самоуправление Олайнского края): «Kāpēc ir svarīgi apdrošināt kopīpašumu daudzdzīvokļu mājās» — случай пожара в феврале 2022 года на Gaismas iela 4, опрос 2023 года, пример цены 722,53 EUR/год (0,089 EUR/м² за 3 месяца), порядок принятия решения 50%+1 (olaine.lv, 27.01.2023, проверено 2026-07-07)
• If Apdrošināšana: «Daudzdzīvokļu ēku apdrošināšana – kāpēc tā nepieciešama?» — объём покрытия, исключения для старых зданий, страхование гражданской ответственности как отдельный продукт (if.lv, проверено 2026-07-07)