Kopīpašuma apdrošināšana: kad tā kļūst obligāta

Kāpņu telpā izceļas neliels elektroinstalācijas aizdegšanās gadījums vai pārrāvis caurule appludina pagrabu. Pirmā doma parasti ir — māja jau uzkrāj naudu remontam, no tās arī segsim. Tad izrādās, ka uzkrājumu fonds bija paredzēts jumtam vai fasādei, nevis neplānotam negadījumam, un plānotais remonts atkrītas vēl par gadu. Šis raksts ir par to, kā no šī scenārija izvairīties — un par to, kad apdrošināšana pārstāj būt izvēle un kļūst par nosacījumu.

Kas ir kopīpašuma apdrošināšana

Ja dzīvojat daudzdzīvokļu mājā, jums pieder ne tikai dzīvoklis, bet arī domājamā daļa no kopīpašuma — kāpņu telpas, jumts, pagrabi, fasāde, koplietošanas inženiertīkli. Kopīpašuma apdrošināšana sedz tieši šo daļu: ēkas konstrukcijas un koplietošanas komunikācijas (elektrību, ūdeni, gāzi, kanalizāciju, apkuri, ventilāciju) līdz pieslēguma vietai, kā arī apgaismojumu un citus koplietošanas elementus. Tā nav tas pats, kas dzīvokļa īpašuma apdrošināšana — pēdējā sedz tikai jūsu paša telpu.

Vecākām ēkām, kur daļa inženiertīklu ir nolietojusies, plašākais segums bieži nav izdevīgs — apdrošinātāji neatlīdzina bojājumus, kas radušies tieši nolietojuma dēļ. Praksē vecākām mājām vairāk noder pamatsegums: ugunsgrēks, vētra un krusa, vandālisms, cauruļvadu noplūdes. Atsevišķs produkts ir civiltiesiskās atbildības apdrošināšana — tā sedz kopības atbildību pret trešajām personām, piemēram, ja no jumta krīt lāstekas vai kāds paslīd uz apledojušas ietves.

Ja mājai nav apdrošināšanas — kas notiek tālāk

Olaines novadā 2022. gada februārī izcēlās ugunsgrēks daudzdzīvokļu mājā Gaismas ielā 4 (Stūnīšos). Gadījums kļuva par iemeslu, kāpēc pašvaldība 2023. gada sākumā uzdeva apsaimniekotājam AS «Olaines ūdens un siltums» aptaujāt visu apsaimniekoto māju iedzīvotājus par kopīpašuma apdrošināšanu. Loģika ir vienkārša: ja māja nav apdrošināta un notiek negadījums, kas skar koplietošanas telpas, remontu sedz no esošajiem uzkrājumiem — un, ja tie nepietiek, izmaksas sadala starp visiem īpašniekiem kā atsevišķu, neplānotu maksājumu.

Tas nav tikai teorētisks risks. Dzīvokļa īpašuma likuma 14. panta pirmā daļa nosaka, ka dzīvokļa īpašnieks par zaudējumu nodarīšanu citiem īpašniekiem ir atbildīgs normatīvajos aktos, kopības lēmumos vai savstarpējos līgumos noteiktajā kārtībā, un Civillikuma 1635. un 1779. pants uzliek vispārēju pienākumu atlīdzināt ar savu darbību vai bezdarbību nodarītu kaitējumu. Ja neviens nav vainojams konkrēti un bojājums skar kopīpašumu, segšana pēc noklusējuma krīt uz visu māju kopā — proporcionāli katra domājamajai daļai.

Kad apdrošināšana no izvēles kļūst par nosacījumu

Šeit parādās sasaiste ar finansējumu. ALTUM Daudzdzīvokļu māju remonta aizdevuma (DMR) nosacījumos ir tieši norādīts: ja projektā paredzēti būvdarbi, kuru apmērs pārsniedz 50 000 eiro, pēc būvdarbu pabeigšanas un ēkas nodošanas ekspluatācijā dzīvokļu īpašniekiem jānodrošina dzīvojamās mājas koplietošanas telpu apdrošināšanas polise īpašuma atjaunošanas vērtībā — un tai jābūt spēkā visā aizdevuma līguma darbības periodā, kas var sniegties līdz 20 gadiem.

Praktiski tas nozīmē: māja, kas paņem ALTUM aizdevumu jumtam vai fasādei un iztur bez apdrošināšanas visu remonta laiku, pēc darbu pabeigšanas vairs nevar to atlikt — polise kļūst par līguma daļu, ko ALTUM var pārbaudīt. Māja, kas šo prasību ignorē, riskē ar aizdevuma līguma pārkāpumu tieši tad, kad nauda jau iztērēta un māja formāli ir «pēc renovācijas».

Cik tas maksā

Olaines gadījumā tirgus izpētē iegūtais piedāvājums bija aptuveni 722,53 eiro gadā par vidēju māju kopumā, ko sadalīja pa dzīvokļiem — 0,089 eiro par kvadrātmetru trīs mēnešos. Konkrētam 45 m² dzīvoklim tas nozīmēja 4 eiro mēnesī un 12 eiro par visu apdrošināšanas periodu. If Apdrošināšanas komercīpašuma risku vadītājs Dainis Stikuts to apstiprina no otras puses: apdrošināšanas prēmija ir ļoti neliela daļa no visa kopības budžeta, savukārt neapdrošinātas ēkas atjaunošana pēc ugunsgrēka vai vētras var sasniegt simtiem tūkstošu eiro.

Kā māja pieņem šo lēmumu

Apdrošināšanas izmaksu iekļaušana ir viens no lēmumiem, ko dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt, apstiprinot pārvaldnieka sagatavoto ikgadējo uzturēšanas darbu plānu un tāmi — tā tieši norādīts MK noteikumos Nr. 408. Lēmums tiek pieņemts tāpat kā citi kopības lēmumi: nepieciešams vienkāršs balsu vairākums (50% + 1) no piedalījušos vai reģistrēto īpašnieku balsīm, atkarībā no sapulces vai aptaujas formāta. Izmaksas pēc tam sedz visi īpašnieki proporcionāli savai domājamajai daļai, saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pantu.

Ja mājai jau ir noslēgts pārvaldīšanas līgums, vienkāršākais ceļš ir prasīt apsaimniekotājam vai pilnvarotajai personai iekļaut apdrošināšanas piedāvājumu nākamā gada tāmes projektā — to izsūta īpašniekiem izskatīšanai līdz 15. oktobrim, un lēmums par apstiprināšanu vai noraidīšanu jāpieņem sešu nedēļu laikā.

Biežāk uzdotie jautājumi

Avoti

• Ekonomikas ministrija: «Dzīvojamās mājas pārvaldīšana» — MK noteikumi Nr. 408 (11.07.2017), lēmums par apdrošināšanas izmaksu ietveršanu tāmē, izdevumu segšanas kārtība (Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pants) un atbildība par zaudējumiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 14. panta pirmā daļa, Civillikuma 1635. un 1779. pants) (em.gov.lv, atjaunināts 2026-02-06, pārbaudīts 2026-07-07)
• ALTUM: «Daudzdzīvokļu māju remonta aizdevums» — nosacījums par koplietošanas telpu apdrošināšanas polisi īpašuma atjaunošanas vērtībā aizdevumiem virs 50 000 eiro būvdarbu apmēram, spēkā visā aizdevuma darbības laikā; aizdevuma termiņi (altum.lv, pārbaudīts 2026-07-07)
• Olaines novada pašvaldība / AS «Olaines ūdens un siltums»: «Kāpēc ir svarīgi apdrošināt kopīpašumu daudzdzīvokļu mājās» — 2022. gada februāra ugunsgrēka gadījums Gaismas ielā 4, 2023. gada aptauja, piemēra cena 722,53 EUR/gadā (0,089 EUR/m² 3 mēnešos), lēmuma pieņemšanas kārtība 50%+1 (olaine.lv, 27.01.2023, pārbaudīts 2026-07-07)
• If Apdrošināšana: «Daudzdzīvokļu ēku apdrošināšana – kāpēc tā nepieciešama?» — seguma apjoms, izņēmumi vecākām ēkām, civiltiesiskās atbildības apdrošināšana kā atsevišķs produkts (if.lv, pārbaudīts 2026-07-07)