Parāds seko dzīvoklim no 2026. gada: ko tas nozīmē mājai, pircējam un renovācijas naudai

Par gatavību finansējumam parasti domā kā par dokumentiem un naudu: energosertifikāts, īpašnieku lēmums, uzkrājums. Bet ir vēl viena, mazāk pamanāma daļa — vai māja reāli saņem to, kas tai pienākas. Ja daļa dzīvokļu nemaksā, māja nevar ne uzkrāt, ne droši atmaksāt renovācijas aizdevumu, un godprātīgie kaimiņi sedz svešus parādus. No 2026. gada 1. janvāra šo ainu maina viena klusa likuma norma: parāds tagad seko dzīvoklim. Šajā rakstā skaidrojam, kas tieši mainījās, ko tas nozīmē pircējam un mājas valdei un kāpēc tas ir tieši par mājas gatavību finansējumam.

Kas mainījās 2026. gadā

Līdz šim iepriekšējā īpašnieka parādi par komunālajiem pakalpojumiem un apsaimniekošanu uz jauno dzīvokļa pircēju nepārgāja. Praksē tas radīja pazīstamu netaisnību: viena vai dažu nemaksātāju dēļ visai mājai varēja tikt pārtraukta kāda būtiska pakalpojuma sniegšana, vai arī godprātīgie kaimiņi bija spiesti segt svešus parādus no kopīgā uzkrājuma. Ja parādnieks dzīvokli pārdeva, parādu atgūt kļuva vēl grūtāk.

Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā to maina. Saeima tos pieņēma 2025. gada 19. jūnijā, un jaunais 13.¹ pants stājās spēkā 2026. gada 1. janvārī. Tā mērķis, kā norādīts likuma anotācijā, ir aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, pārvaldnieku un pakalpojumu sniedzēju intereses pret tiem, kas nenorēķinās par pakalpojumiem un neveic iemaksas mājas uzkrājumā.

Kā tas darbojas praksē

Norma attiecas uz brīvprātīgu atsavināšanu — pārdošanu vai dāvinājumu. Uz dzīvokli gulstas četru veidu maksājumu pienākums: mājas pārvaldīšanas (apsaimniekošanas) izdevumi, maksa par komunālajiem pakalpojumiem, iemaksas uzkrājumu fondā un zemes likumiskās lietošanas maksa. Ja tie nav samaksāti, jaunais īpašnieks atbild par parādu, kas radies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa pārejas viņa īpašumā. Vecāki parādi paliek uz tā īpašnieka, kurš tos nav samaksājis laikus.

Jaunajam īpašniekam parāds jāsedz nekavējoties pēc dzīvokļa iegūšanas. Taču tas neatņem tiesības parādu apstrīdēt — arī jau uzsāktā tiesvedībā — un izmantot pret kreditoriem visas iepriekšējā īpašnieka ierunas. Ja jaunais īpašnieks parādu samaksā, viņam saglabājas tiesības prasīt šo naudu atpakaļ no iepriekšējā īpašnieka.

Ko tas nozīmē pircējam

Pircējam tas ir jauns iemesls būt uzmanīgam. No 2026. gada 1. janvāra, iegādājoties dzīvokli, kopā ar to var iegūt arī līdz trīs gadus vecus iepriekšējā īpašnieka parādus par apsaimniekošanu, komunālajiem pakalpojumiem un uzkrājumu fondu. Tāpēc:

1. Pieprasiet izziņu par maksājumiem. Pirms darījuma noskaidrojiet, vai dzīvoklim ir parādi. Likums paredz, ka pārvaldnieks vai pakalpojumu sniedzējs sagatavo izziņu par maksājumu saistību izpildi.
2. Ierakstiet to pirkuma līgumā. Ja parāds ir, par to var vienoties — piemēram, samazināt pirkuma cenu par parāda apmēru vai noteikt, ka pārdevējs to nokārto pirms darījuma.
3. Ziniet savas tiesības. Parādu var apstrīdēt, ja tam ir pamats, un samaksāto var prasīt atpakaļ no iepriekšējā īpašnieka. Praksē atgūt naudu no cilvēka, kurš jau nemaksāja, var būt grūti — tāpēc svarīgāk ir parādu pārbaudīt pirms pirkuma, nevis pēc tā.

Ko tas nozīmē mājai un valdei

Mājai — dzīvokļu īpašnieku kopībai — tā ir laba ziņa. Līdz šim viena nemaksātāja parāds bieži nozīmēja, ka pārējie sedz to no kopīgā uzkrājuma vai riskē ar pakalpojuma pārtraukšanu. Tagad kopībai, pārvaldniekam un pakalpojumu sniedzējiem ir vieglāk atgūt nesamaksāto — īpaši iemaksas uzkrājumu fondā. Kā norāda juristi, tas nozīmē, ka uzkrātie līdzekļi vairs nav jātērē citu parādu segšanai, un tos var novirzīt tam, kam tie domāti: mājas uzlabojumiem un energoefektivitātes paaugstināšanai — piemēram, siltināšanai vai jumta nomaiņai.

Valdei vai pilnvarotajai personai tas ir signāls rīkoties: apzināt parādniekus, izmantot atgūšanas rīkus un neļaut parādam uzkrāties. Māja, kas savākto naudu tur uzkrājumā, nevis izmanto svešu parādu segšanai, tuvojas brīdim, kad var runāt par nopietnu remontu.

Kāpēc tas ir par gatavību finansējumam

Renovāciju finansē nevis vienā maksājumā, bet ilgtermiņā: aizdevumu māja atmaksā no ikmēneša maksājumiem 15–20 gadu garumā, un daļa naudas parasti nāk no pašu uzkrājuma. Abas šīs lietas balstās uz vienu pieņēmumu — ka māja reāli iekasē to, kas tai pienākas. Ja liela daļa dzīvokļu nemaksā, māja nevar ne uzkrāt līdzfinansējumu, ne droši uzņemties ilgtermiņa saistības. Tas ir loģisks secinājums, ne atsevišķs finansētāja noteikums, taču virziens ir skaidrs.

Tāpēc parādu jautājums ir daļa no mājas gatavības tikpat lielā mērā kā energosertifikāts vai īpašnieku lēmums. Norma «parāds seko dzīvoklim» pati par sevi neatrisina mājas parādus, bet tā stiprina mājas finansiālo pamatu: parādus kļūst vieglāk atgūt, uzkrājums paliek neskarts, un maksājumu disciplīna kļūst prognozējamāka. Kad atvērsies nākamais finansēšanas logs — Sociālā klimata fonds 2026–2032 —, priekšā būs mājas ar sakārtotiem datiem, lēmumiem un finansēm, nevis tās, kuras tikai tobrīd sāks skaidrot, kurš un cik ir parādā.

Biežāk uzdotie jautājumi

Avoti

• Dzīvokļa īpašuma likuma 13.¹ pants «Dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildība par brīvprātīgi atsavinātā dzīvokļa īpašuma izdevumu segšanu» — maksājumu uzskaitījums, trīs gadu periods, reālnasta, nereģistrēšana zemesgrāmatā; pants spēkā no 01.01.2026. (likumi.lv/ta/id/221382, pārbaudīts 2026-07-02)
• Saeimas paziņojums «Saeima noteic principu «parāds seko dzīvoklim» — atbildīgs būs jaunais īpašnieks» — pieņemts 19.06.2025., mērķis, trīs gadu ierobežojums, viena parāda ietekme uz visu māju (lvportals.lv, 2025, pārbaudīts 2026-07-02)
• Ellex, zvērināta advokāte Ilga Gudreņika-Krebs: «Ar grozījumiem tiek ieviests princips «parāds seko dzīvoklim»» — trīs gadu retrospektīva, pircēja aizsardzība (izziņa, apstrīdēšana, regress), uzkrājuma fonda atbrīvošana energoefektivitātei (ellex.legal, 2025, pārbaudīts 2026-07-02)
• Civillikuma 1260. un 1261. pants — reālnastas jēdziens un tās pāreja uz katru nekustamā īpašuma ieguvēju (likumi.lv, pārbaudīts 2026-07-02)
• LSM: «Torņakalna nama iedzīvotājus pārsteidz vecs parāds par komunālajiem pakalpojumiem» — reāls piemērs par parādu, ko sedz godprātīgie iedzīvotāji (lsm.lv, 2022, pārbaudīts 2026-07-02)